Un possible effondrement du marché immobilier avec le nouveau DPE - 28/08/2023

Le marché immobilier pourrait-il s’effondrer à cause du nouveau diagnostic de performance énergétique ? C’est en tout cas l’une des problématiques qui était à l’ordre des universités d’été de l’ordre des géomètres-experts qui se sont déroulées au mois de juin dernier.

Pour être considéré comme décent d’un point de vue énergétique, un bien immobilier doit présenter une consommation d’énergie finale de moins de 450 kWh au mètre carré par an. Un bien dont la consommation dépasse ce seuil est alors considéré comme une passoire énergétique. Le DPE, qui établit le classement énergétique d’un bien immobilier, doit désormais être intégré au DDT, tant pour la vente que pour la location.

Le gouvernement, dans sa lutte contre les passoires thermiques, a prévu l’interdiction à la location de ces biens immobiliers énergivores, avec une application progressive. À ce jour, les biens classés G+, c’est-à-dire ceux dont la consommation d’énergie finale dépasse le seuil de décence fixé, sont d’ores et déjà interdits à la location. Suivront les biens classés G à compter du 1er janvier 2025, et ceux classés F et E, respectivement en 2028 et 2034.

Le secteur résidentiel figure parmi les plus gros consommateurs d’énergie. Face à la crise énergétique, les Français peinent désormais à se chauffer ou à réguler la température en été, faute de moyens, et les difficultés d’approvisionnement ne sont pas en reste.

Le DPE intervient comme un acteur majeur dans la lutte contre les passoires thermiques. Les locataires qui occupent ces biens pourront obtenir de leurs propriétaires qu’ils réalisent des travaux d’amélioration significatifs afin de rendre le logement décent et de se conformer à la loi. Le DPE est aujourd’hui l’un des trois principaux critères de choix en immobilier avec l’esthétique et l’emplacement du bien. Dans les zones dites « détendues », on constate que le DPE a un impact sur le prix des logements. Plus ils sont performants, plus leur valeur augmente. A contrario, la valeur des biens énergivores subit une décote.

Ces phénomènes, couplés à des difficultés grandissantes d’accès au crédit et à la difficulté que rencontrent de nombreux propriétaires à mobiliser le budget nécessaire pour effectuer des rénovations énergétiques significatives, risquent donc d’amener un double contexte. La pénurie de biens locatifs en premier lieu, car les propriétaires n’ayant pas les moyens d’effectuer les travaux vont choisir de mettre leurs biens immobiliers en vente. Dans un second temps, de nombreux biens immobiliers vont arriver sur le marché avec des prix très disparates : élevé pour les plus performants, plus bas pour les biens énergivores. La demande en bien locatif risque donc de se tendre de plus en plus.

L’ordre des géomètres-experts souhaite donc un nouveau remaniement du DPE afin que ce diagnostic soit adapté à la fois aux différents types de biens disponibles, mais également à leur localisation. Les professionnels estiment en effet que les petits logements sont pénalisés par la méthode de calcul actuelle du DPE qui fait de ces biens des passoires énergétiques dans la plupart des cas. De la même façon, une rénovation énergétique engagée en zone urbaine ou en zone de montagne aura des implications et des coûts totalement différents.

Ainsi, si les professionnels s’accordent à dire que les objectifs du gouvernement en matière de rénovation énergétique sont indispensables, il faudra néanmoins que l’ensemble des mesures et des obligations auxquelles les propriétaires font face puissent être adaptées et ne pas systématiquement faire l’objet d’une application uniforme si l’on veut éviter que le marché ne s’effondre.

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